Имущественный вычет в размере 1 млн. Сколько раз можно подать декларацию на имущественный вычет? Продажа доли квартиры

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры является одной из разновидностей налоговых вычетов. Он представляет собой право на уменьшение налога, взимаемого в бюджет государства при реализации недвижимости. Льготой могут воспользоваться физические и юридические лица. Максимальный размер возврата отражен в действующем законодательстве. Граждане часто сталкиваются с проблемами при определении размера вычета. Чтобы заранее знать, как действовать в каждой конкретной ситуации, эксперты рекомендуют ознакомиться с правилами расчета льготы. Дополнительно стоит изучить, когда предоставляется возврат и кому положен налоговый вычет. Об особенностях расчета суммы, а также нюансах получения льготы поговорим далее.

Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.

В список которых входят:

недвижимость не используется для получения прибыли;
жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.

Онлайн-калькулятор налогового вычета

Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета

Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.

Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:

была зарегистрирована до 2016 года;
перешла к собственнику по наследству;
была подарена текущему владельцу родственником;
была приватизирована;
перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.

В соответствии с действующим законодательством, право собственности возникает у гражданина с момента гос регистрации и заканчивается передачей имущества третьему лицу. Факт осуществления сделки должен быть подтвержден соответствующей документацией в установленный срок.

Если имущество было получено по наследству, моментом начала собственности считается дата открытия наследства.

Нередко споры возникают в ситуации, когда человек хочет продать долю в недвижимости. Допустим, изначально гражданин владел 1\3 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 2\3. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Разъяснения, касающиеся проблемы, дает Минфин.

До 2014 года сообщалось, что срок владения всей квартирой нужно исчислять с момента, когда была зарегистрирована первоначальная доля. Однако в 2014 году позиция Минфина изменилась. На сегодняшний день с доли, которая находилась в собственности в течение срока, не превышающего 3 года, при реализации нужно заплатить налог и получить имущественный вычет.

Величина налоговой льготы

Максимальный размер льготы закреплен законодательно. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму до 1 млн. рублей от общего количества расходов, которые были связаны с покупкой недвижимости. Однако их предстоит подтвердить документально. В расходы входит не только цена недвижимости, но и проценты по кредиту, если жилье приобретается на деньги банка, также затраты на услуги риэлтора и иные расходы.

Использовать льготу в фиксированном размере можно тогда, когда гражданин не может документально подтвердить понесенные расходы, или их размер меньше 1000000 руб. В иной ситуации имеет смысл уменьшить размер налогооблагаемого дохода на сумму, которая реально была потрачена на покупку.

Расчет подоходного налога, если используется льгота

Перед тем, как получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2019 году и вернуть часть средств, потребуется произвести ряд расчетов. В частности эксперты рекомендуют самостоятельно определить величину подоходного налога при использовании льготы.

Если возврат предоставляется в фиксированном размере, расчет будет осуществляться по следующей формуле:

НДФЛ=(Сумма, полученная при реализации квартиры-1000000руб.)*13%

Если в учет принимаются расходы, которые пришлось понести гражданину, схема расчета меняется. Она будет иметь следующий вид:

НДФЛ=(Доход-количество подтвержденных расходов)*13%

Благодаря изменениям, которые вступили в силу в 2016 году, были пресечены возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь, если в договоре фигурирует сумма не менее 1 миллиона рублей, это не позволяет человеку уйти от уплаты налога. Если доход от реализации недвижимости, которая была приобретена в 2016 году, составит меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, схема расчета налога также изменится. Чтобы определить, какое количество денежных средств предстоит отдать в пользу государства, предстоит произвести следующие вычисления:

НДФЛ=(Кадастровая стоимость помещения*0,7)*13%

Нужно учитывать, что субъекты РФ имеют право самостоятельно устанавливать срок владения недвижимостью и коэффициент.

Проще разбираться в том, как рассчитываются налоговые вычеты при продаже недвижимости, на готовом примере.

Допустим, гражданин в 2015 году продал квартиру. Недвижимость была куплена годом ранее. Реализовать помещение удалось за 3955700 руб. Чтобы не платить налог, гражданин указал в договоре цену недвижимости 950 000 руб, а остальная сумма была оформлена по расписке. Кадастровая стоимость помещения составила 3100000 руб. Несмотря на попытку уклониться от уплаты отчисления в пользу государства, гражданин будет обязан заплатить 282100 руб в качестве налога. Сумма была получена путем следующих расчетов: (3100000*0,7)*13%=282100 руб.

Если реализуется общая собственность

Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.

Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.

Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.

Процесс получения налогового вычета

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.

В частности, лицо должно:

Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.

Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.

Налоговый вычет при продаже квартиры является один из видов имущественных вычетов и представляет собой право гражданина при реализации собственности уменьшить налог, подлежащий уплате в бюджет.

Условия получения льготы

Кто может воспользоваться льготой:

физлица, проживающие в России более 183 дней (резиденты РФ);
ИП, не использовавшие проданную собственность в коммерческой деятельности

Имущественный вычет предоставляется при определённых условия. В частности:

квартира должна быть в собственности не менее установленного законом срока;
прибыль от продажи квартиры должна быть не менее миллиона рублей;
недвижимость не должна использоваться для извлечения прибыли.

Рассмотрим более подробно каждое из условий.

Срок собственности

До 2016 года общий срок владения недвижимостью, освобождающий гражданина от уплаты налога, был равен 3 годам независимо от способа ее получения. Однако, с нового года вступили в силу изменения, увеличившие срок до пяти лет. Трёхлетний срок законодатель оставил для недвижимости:

полученной в дар от родственников или по наследству;
зарегистрированной до 2016 года;
в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты;

Право собственности возникает с момента госрегистрации и заканчивается передачей указанного права третьих лицам. Данные сделки должны подтверждаться соответствующими документами.

Отдельные правила определения срока собственности

При продаже квартиры, полученной в наследство, началом правом собственности считается дата открытия наследства.

Часто спорные вопросы возникают при реализации доли в недвижимости. Например, супруга первоначально владела 1/3 доли, впоследствии к ней перешли оставшиеся 2/3. Какой момент считать началом течения срока собственности?

По многочисленным ранним разъяснениям Минфина, данным до 2014 года, срок владения всей квартирой нужно было исчислять с момента регистрации первоначальной доли, ведь изменение размера доли не влечёт изменение срока владения объектом.

Однако, в 2014 году позиция финансового ведомства изменилась и в настоящий момент с доли, находящейся в собственности менее трёх лет при продаже необходимо уплатить налог и соответственно можно заявить имущественный вычет.

Стоит изучить :

Размер льготы

Льготу можно получить в размере:

одного миллион рублей;
всей суммы расходов, связанных с покупкой недвижимости, если они подтверждаются документально.

В расходы включается не только сумма самого жилья, но и процентов по кредиту, услуги риелтора и т.д.

Применять льготу в фиксированном размере (1млн.руб.) имеет смысл тогда, когда подтверждение расходов отсутствует или они составляют меньше миллиона рублей. В остальных случаях целесообразнее будет уменьшить налогооблагаемый доход на имущественный вычет в размере затрат на покупку.

Расчёт суммы подоходного налога при применении льготы

Если налоговый вычет заявляется в фиксированном размере:

НДФЛ = (Доход от продажи квартиры — 1млн.руб) * 13%

И в размере осуществлённых расходов:

НДФЛ = (Доход — подтверждённые расходы) * 13%

Стоит отметить, что изменениями, вступившими в силу в 2016 году, законодатель пресёк возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь указание в договоре суммы, меньше 1 млн. руб. для ухода от уплаты налога не будет лишать лицо обязанности уплатить налог.

В случае если доход от продажи недвижимости, приобретённой в 2016 году будет меньше её кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0.7, расчёт налога будет произведён следующим образом:

НДФЛ = (Кадастровая стоимость * 0,7) * 13%

Необходимо отметить, что субъекты РФ вправе сами устанавливать срок владения и коэффициент.

Читайте также статью —

Пример расчёта налога с использованием налоговых вычетов

Ситуация № 1

Юдину С.К. в 2014 году в наследство от бабушки перешла однокомнатная квартира. В 2015 году он продал её за 1 245 780 р. Так как подтверждение расходам отсутствует и налоговый вычет заявляется в размере 1млн.р., сумма к уплате составит 31 951 р.:

(1 245 780 — 1 000 000) * 13%

Ситуация № 2

Сердечнов В.А в 2014 году в кредит приобрёл квартиру стоимостью 2 432 500 р. Проценты по ипотеке составили 236 000 р. В 2016 году он продал недвижимость за 3 855 900 р. Так как расходы подтверждаются соответствующими документами, Сердечнов может учесть их при расчёте НДФЛ. В данном случае уплатить в бюджет ему будет необходимо 154 362 р.

(3 855 900 — 2 432 500 — 236 000) * 13%

Ситуация № 3

Светин Д. А. в 2015 году продал приобретённую годом ранее квартиру. Реальная сумма сделки составила 3 955 700 р. Чтобы не уплачивать налог, Светин указал в договоре сумму в размере 950 000 р., а остальная часть денег была оформлена по расписке. Кадастровая стоимость составила 3 100 000 р. Несмотря на то что сумма по договору меньше фиксированного размера налогового вычета Светин должен будет отчислить государству подоходный налог в размере 282 100 р.

(3 100 000 * 0,7) * 13 %

Особенности заявления льготы при продаже общей собственности

Налоговый вычет при продаже общей совместной собственности распределяется между супругами согласно заявлению о его распределении. Если данного заявления нет, по умолчанию он будет разделяться в равных долях.

При реализации недвижимости, находящейся в долевой собственности, имущественный вычет распределяется согласно долям каждого собственника.

Многократность льготы

Льготу при продаже квартиры можно заявлять хоть каждый год. Этим он кардинально отличается от налогового вычета при приобретении недвижимости, который можно заявить лишь один раз в жизни.

Однако, тут есть небольшое ограничение. При продаже нескольких объектов недвижимости в одном году, налоговый вычет в 1 млн. руб. может быть представлен лишь по одному объекту.

Как получить льготу?

Порядок действий:

Необходимо в срок до 30 апреля в года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость, подать в Инспекцию по месту прописки или пребывания (в определённых законом случаях) декларацию по форме 3-НДФЛ.
Составить заявление о предоставлении налогового вычета.
Собрать документы, подтверждающие продажу недвижимости и её покупку, если налоговый вычет заявляется в сумме расходов на покупку.
Уплатить налог с учётом подтверждённого права на льготу.

Рассмотрев основные особенности заявления налогового вычета при продаже недвижимости, вкратце обозначим ключевые моменты:

льгота имеет многоразовый характер и может заявляться каждый год;
доход, полученный от реализации, может быть уменьшен на установленный законодательством размер в один миллион либо на сумму затрат по покупке квартиры, если они подтверждаются документально;
с нового года вступили в силу изменения, увеличивающие срок владения реализуемым имуществом до пяти лет;
нерезидентам РФ льгота не предоставляется.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Наверняка многие граждане нашей страны слышали о возможности оформления налогового вычета при продаже недвижимости.

Но мало кто из них знает, как это возможно документально оформить и что под этим подразумевается.

По этой причине рассмотрим все эти нюансы подробней.

Законодательное регулирование

Вопросы, которые относятся к налоговому вычету, в том числе и по продаже квартиры, регулируется непосредственно самим Налоговым Кодексом РФ, в частности статьей №220.

Согласно этой статьи:

Кто имеет право

Право на получение налогового вычета имеют исключительно те граждане РФ, которые ежемесячно совершают оплату налога на доходы . Если говорить простыми словами, то право на получение данного виды вычета имеют абсолютно все граждане РФ, которые осуществляют официальную трудовую деятельность, при этом у них ежемесячно изымается 13% налога.

Само по себе определение “вычет” подразумевает под собой предоставление государством льгот по некоторым разновидностям налогов. Вычет предоставляет возможность для наших граждан не только избежать оплаты определенной части налогов, но и получить за нее некую компенсацию.

Стоит отметить, что этот вычет применяется исключительно для объектов недвижимости, которые расположены на территории РФ.

Сам вычет при продаже недвижимости, включает в себя несколько вариантов , а именно:

частичный вариант освобождения от уплаты налога;
полное освобождение от налоговых выплат;
либо налог подвержен оплате с общей суммы, которая была получена продавцом.

Условия предоставления

Действующий Налоговый Кодекс РФ предусматривает определенные ограничения , а именно:

вычет может быть получен исключительно в отношении той прибыли, которая подвержена налогообложению в размере 13%;
право на вычет имеют исключительно те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ;
вычет распространяется исключительно на те затраты, которые производились за счет средств налогоплательщика, включая кредиты.

В том случае, если продаже подлежит недвижимое имущество, которое было в собственности больше 5 лет , оно не подлежит налогообложению.

Сам расчет периода осуществляется исходя из указанной информации в свидетельстве о регистрации права собственности.

Если право собственности на объект недвижимости приобретено в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными — имеющими общих отца или мать, братьями и сестрами) тогда минимальный срок владения, для освобождения от налога — 3 года.

Если право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в результате приватизации — 3 года.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Для остальных случаев применяется минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, кторый составляет 5 лет.

Если речь идет о корпоративной недвижимости , то в этом случае дата устанавливается непосредственно по документу о полном погашении пая.

Стоит отметить, что налоговая база может быть снижена на сумму 1 миллиона рублей . В том случае, если сумма сделки не превышает 1 миллиона рулей, налогоплательщик полностью освобождается от уплаты налоговых сборов.

Необходимо брать во внимание тот факт, что сроков подачи заявления на получение налоговых вычетов законодательством РФ не предусмотрено.

В том случае, если в текущем году вычет был получен не в полном объеме, то остаток выплат переносится на следующий год .

Недвижимость, которая была получена по наследству

При регистрации права на владение имущества, закрепляется право конкретно взятого собственника на данный объект недвижимости. В том случае, если собственник меняется, то в обязательном порядке необходимо проводить государственную регистрацию.

Рассмотрим конкретную ситуацию на примере.

Предположим, что жилье было приобретено еще в 2007 году супружеской парой в долевую собственность. В 2012 году случилось так, что муж скончался, и после этого супруга приняла эту недвижимость в наследство.

После того, как она стала единственной владелицей этой недвижимости, она принимает решение о ее продаже.

В данной ситуации ключевой особенностью является непосредственно изначальная дата регистрации права на 50% этой недвижимости. По той причине, что 50% от этой недвижимости была уже в собственности больше 3 лет, то после продажи этой недвижимости, остальные 50% этого имущества также освобождается от оплаты налогов.

Порядок оформления и перечень документов

Для того чтобы получить данный тип вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию и предоставить такой перечень документов :

Если говорить о периоде рассмотрения самого обращения, то этот срок составляет не больше 30 календарных дней с момента получения налоговым органом заявления и сопровождающей документации.

В том случае, если вычет получатель хочет получить от работодателя, необходимо указать это в заявлении, тогда налоговый орган отправляет уведомление работодателю и тот выплачивает вычет в размере 13% при выплате заработной платы.

Ели же получатель планирует получить вычет непосредственно от налогового органа, необходимо об этом также указать в заявлении.

Правила и пример расчета

Сидоренко Е. Б. является собственником недвижимости на протяжении 32 месяцев. Недавно он принял решение о ее продаже. При этом вся процедура была оформлена в порядке, согласно законодательства.

Сидоренко обращается в налоговую инспекцию за правом получения вычета на данную недвижимость.

При этом Сидоренко предоставил всю необходимую документацию и составил соответствующее заявление.

Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ налоговая принимает положительное для него решение и осуществляет процесс подсчета вычета .

Себестоимость недвижимости составила 1,5 миллиона рублей , при этом максимальная сумма, как известно 1 миллион рублей.

По этой причине (1 500 000 – 1 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Именно такую сумму он имеет право получить в качестве налогового вычета.

Продажа доли в квартире

Как уже было сказано раньше, продажа недвижимости, которая находилась в собственности меньше 3 лет, имеет немало нюансов.

К примеру, одновременный факт отчуждения всех долей приводит только к тому, что налоговое удержание распределяется пропорционально, в четком соответствии с долями собственников.

При возможной реализации недвижимости в разный период, каждый из собственников имеет полное право рассчитывать на удержание в размере, который не превышает 1 миллиона рублей.

При этом на данный вопрос Министерство финансов дало четкое пояснение. В том случае, если налогоплательщик получает недвижимость в свои владения долями, то непосредственно в процессе самого отчуждения необходимо определить, когда именно перешла в собственность каждая доля.

Без всякого сомнения, что формулировка выглядит немного расплывчато, поэтому рассмотрим пример.

Прохин А.Л. решил все-таки продать свою недвижимость, которая им же была получена в разное время, а именно:

После того, как он продал недвижимость за 2,4 миллиона рублей, он полностью освобожден от оплаты налогов, поскольку себестоимость 1/3 части, которая была у него в собственности меньше лет, отчуждена всего лишь за 800 000 рублей.

По такому же принципу действует алгоритм и при отчуждении у нескольких владельцев долей.

Особенности купли-продажи недвижимости родственникам

Согласно статье 151 Налогового Кодекса РФ налоговое удержание не осуществляется в процессе реализации либо приобретения недвижимости у своих родственников.

По этой причине вычет для этой категории граждан не осуществляется согласно действующему законодательству.

Но при этом, если вычет производится после бракоразводного процесса, то весь порядок является стандартным, как и для всех.

О налоговых вычетах при продаже недвижимости рассказано в следующем видеоматериале:

Супругам, которые купили квартиру за свои деньги или в ипотеку.

НДФЛ смогут вернуть и муж и жена, даже если квартира оформлена на кого-то одного, а второй вообще не проходит по документам. Это касается двух вычетов: при покупке квартиры и по ипотечным процентам. Один вычет Минфин предлагает распределять один раз, а другой - каждый год.

Если правильно оформить документы, максимальный вычет за одну квартиру составит 4 млн рублей при покупке и 6 млн рублей за проценты банку. Налог будут возвращать сразу обоим супругам. Объясним, что имеет в виду Минфин и почему на это нужно смотреть с прищуром.

Откуда информация про двойные вычеты?

Минфин не первый раз объясняет, что вычет за одну квартиру положен каждому супругу в полном размере. Но некоторые семьи были не в курсе и теряли деньги: делили один вычет на двоих или его заявлял кто-то один. Вместо 520 тысяч при покупке квартиры семья получала только 260.

Какие вычеты положены семье при покупке квартиры?

Если квартиру покупает семья, то жилье - совместная собственность супругов. Неважно, на кого оно оформлено и кто платил. Даже если в свидетельстве только муж, квартира общая.

При покупке квартиры есть два вида имущественных вычетов.

Виды имущественных вычетов

Вычет по расходам на квартиру

Лимит на человека

2 млн Р

сколько угодно (если договор после 2014 года )

Вычет по ипотечным процентам

Лимит на человека

3 млн Р

На сколько объектов дают вычет

Переносится ли остаток на другие объекты

Оба вида вычета можно получить один раз в жизни. Эти вычеты может заявить каждый супруг. При условии, что они оба платят или будут платить НДФЛ по ставке 13%. Но это не все, что нужно знать о вычетах, чтобы не потерять деньги.

Как распределить вычет при покупке квартиры между супругами?

Вычет при покупке квартиры работает сам по себе и не связан с вычетом за проценты.

Неважно, покупает семья квартиру в ипотеку или за свои. Со всей суммы расходов в пределах лимита можно вернуть 13%. Так может сделать каждый супруг.

Расходы на покупку квартиры можно распределять между собой как угодно.

Пример 1. Квартира стоит 3 млн рублей. Муж заявит 2 млн вычета, а жена только 1 млн, или наоборот. Или они разделят вычет поровну - по 1,5 млн. Государство в любом случае вернет семье 390 тысяч рублей, а остаток вычетов можно перенести на другие объекты.

Пример 2. Квартира стоит 4 млн рублей. Оба супруга могут заявить по 2 млн рублей вычета и вернуть не 260 тысяч рублей налога на двоих, а 520 тысяч.

Пример 3. Квартира стоит 2 млн рублей. Муж может получить весь вычет сейчас, а жена использует свое право при покупке другой недвижимости. Или оба сейчас заявят по 1 млн, а еще по 1 млн - когда построят дом. В любом случае с этой квартиры можно вернуть 260 тысяч рублей, а еще 260 тысяч - позже.

Минфин говорит, что договориться о распределении имущественного вычета при покупке конкретной квартиры супруги должны заранее и один раз - до того, как им начнут возвращать налог. Перераспределять остаток вычета при покупке квартиры после того, как налоговая его предоставит и начнет возвращать НДФЛ , якобы нельзя. Это касается и остатка вычета, который перейдет на следующие годы: Минфин говорит, что его тоже нельзя перераспределять.

А если что-то изменится? Налог же нельзя вернуть за год. Неужели нельзя передумать и перераспределить остаток вычета?

Вот поэтому и нужно разбираться в законе, несмотря на разъяснения Минфина, налоговой и кого угодно еще. Их мнения - это не нормативные документы.

Минфин говорит, что вычет перераспределить нельзя. Налоговая с этим вроде бы согласна. А вот Верховный суд нет.

Летом 2017 года рассматривалось дело супругов, которые сначала распределили вычет поровну, а потом передумали: заключили брачный договор и квартира с ипотекой досталась жене. Она заявила вычет, а налоговая предоставила ей только половину. Мол, так вы раньше договорились, а передумать нельзя. Две инстанции налоговую поддержали, а Верховный суд отменил эти решения.

Сказал так. Оба супруга имеют право на вычет в полном объеме. Если вычет нельзя использовать сразу и появляется остаток, его переносят на следующий год. Распределять вычет и остаток можно как угодно. Менять договоренности тоже можно. Главное, чтобы общая сумма вычета на каждого супруга была в пределах лимита.

Похоже, ведомства до сих пор не договорились. Но вам нужно быть в курсе всех позиций, чтобы использовать их по закону и с выгодой для себя.

Как распределять вычет по ипотечным процентам?

Этот вычет тоже положен обоим - мужу и жене. Каждому максимум по 3 млн рублей в пределах реально уплаченных процентов. Но остаток этого вычета перенести на другие объекты не получится. Зато его точно можно заново распределять каждый год. Минфин разрешает так делать.

Пример. Супруги заплатили за год 200 тысяч рублей процентов по ипотеке. Решили, что налог со всей суммы в 2017 году вернет муж. А в 2018 году сумму процентов поделят поровну и каждый вернет налог с половины суммы. Нужно всего лишь написать заявление и распределить остаток по-новому.

Делить можно как угодно, пока сумма процентов по ипотеке не достигнет 3 млн рублей на каждого. Не на всю семью, не на одну квартиру, не по одному кредиту, а именно на каждого - семья может заявить 6 млн рублей вычета с процентов и вернуть 780 тысяч рублей налогов. Ну это если очень дорогая ипотека или на большую сумму.

Если один из супругов раньше получал вычет по процентам, но использовал не весь, второй раз заявить не разрешат. Поэтому тоже важно продумать все заранее. Может быть, по одной квартире весь вычет использует муж, а жена - когда купят вторую квартиру. Вдруг она тоже будет в ипотеку.

Мы купили квартиру и хотим получить вычеты. Как правильно сейчас все оформить?

Посчитайте, как выгоднее распределить вычет за 2017 и 2018 год. Составьте соглашение о распределении вычета с учетом мнения Минфина. По нему вы получите вычет за 2017 год и сможете использовать его в нужных пропорциях в 2018 году. За это время может появиться новое мнение Минфина.

Даже если оно не появится, а вы захотите распределить вычет по-другому, решать будет ваша налоговая. А на крайний случай есть суд. Как видите, он не всегда на стороне инспекций.

Когда нужно подавать заявление о распределении вычетов?

Вычет можно получить у работодателя или в налоговой. Сейчас конец года, поэтому стоит дождаться января и подать декларацию за 2017 год , чтобы вернуть всю сумму налога сразу. Заодно можно получить уведомление на 2018 год, чтобы вообще не платить НДФЛ .

Но в каждой истории есть нюансы. Если есть сомнения, проконсультируйтесь в своей налоговой.

Что бы вам ни ответили, сделайте поправку на то, что инспекторы часто сами не знают, как правильно. Нам несколько раз присылали их ответы. Надеемся, у вас будет по-другому.

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей. Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог. «Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова. — Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта). И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется. Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры. На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей. Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей. При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей). Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова. — Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.